Ажиотажа нет, спрос замедляется

Как ведет себя ипотека

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют в ближайшей перспективе рост ставок по ипотеке на величину от 0,25 до 0,5 п.п.

Хотя ЦБ в декабре 2022 года сохранил ставку на уровне 7,5%, в январе 2023 года российские банки повысили ставки по ипотеке. По данным «Дом.РФ», с 1 по 13 января средневзвешенная рыночная ставка по ипотечным кредитам на новостройки в России выросла на 0,25 п.п., до 11,09% годовых, на готовое жилье — на 0,34 п.п., до 11,2%. После чего произошло небольшое снижение — в пределах 0,01 п.п.
Пока ЦБ оставил ключевую ставку неизменной — на уровне 7,5% годовых. Это третье подряд решение регулятора сохранить ее на текущем уровне. Как это скажется на ипотечных ставках и спросе на жилье — разбираемся вместе с экспертами.

Ипотека будет дорожать
Несмотря на сохранение ключевой ставки, эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют в ближайшей перспективе увеличение ставок по ипотеке от 0,25 до 0,5 п.п. «ЦБ дал «ястребиный» сигнал на будущее. В частности, регулятор повысил на 2023 год прогноз по средней ключевой ставке до 7–9% с 6,5–8,5% ранее», — отметил аналитик ГК «Финам» Игорь Додонов. «На этом фоне ипотечные ставки, которые последний месяц были достаточно стабильными, могут опять пойти в рост и прибавить 0,2–0,3 п.п. в ближайшие несколько недель», — допустил он.
Согласна с коллегой директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Банки продолжат повышать ставки по ипотеке. Но значительных изменений ждать не стоит — не более 25–50 б.п. на горизонте одного-двух месяцев», — отметила она. По ее словам, кредитные организации будут ориентироваться на свою собственную статистику дефолтов, динамику цен на недвижимость и скорость реализации заложенных по ипотеке объектов.
Аналитики тоже допускают удорожание ипотеки, но в долгосрочной перспективе. «На фоне сохранения ставки в феврале 2023 года мы ожидаем, что пока не будет наблюдаться изменения стоимости ипотечных кредитов в ближайшее время, однако на более длительном горизонте динамика может быть как восходящей, так и нисходящей», — пояснила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина.
Ключевая ставка ЦБ оказывает влияние на ставки банков по ипотеке, но это не единственный фактор. Уже несколько лет ипотечные ставки у большинства банков привязываются к ставке облигаций федерального займа (ОФЗ), добавил руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка Евгений Волобуев. «Какие будут ставки? Можно прибавить 0,5% сверху — примерно такие и будут средние ставки по ипотеке», — отметил Евгений Волобуев. «Мы думаем, что банки будут предлагать жилищные кредиты в рамках базовых программ в диапазоне 10–12%, как минимум в первом квартале не ожидаем существенных скачков», — добавил он.

Цены на жилье и доходы
определят спрос
Спрос на ипотеку в ближайшие месяцы вряд ли сильно изменится, прогнозируют эксперты. По мнению Игоря Додонова, льготные программы смогут компенсировать ухудшение условий по ипотеке. «В дальнейшем многое будет также зависеть от развития ситуации в экономике и геополитических рисков. Я ожидаю, что в 2023 году темп прироста ипотечных портфелей банков замедлится, однако останется достаточно высоким (12–13%)», — сказал аналитик ГК «Финам».
Сейчас влияние ипотечных ставок на спрос уже не столь сильное, отметила Ирина Носова. «Наблюдавшегося ранее ажиотажа уже нет, спрос замедляется. Заемщики, принимая решение взять столь долгосрочный кредит, руководствуются больше своими финансовыми возможностями, которые в целом пока продолжают снижаться», — сказала представитель АКРА. По мнению Ксении Якушкиной, помимо ставок по ипотеке спрос станет опираться на цены на квартиры. «Также по-прежнему на намерение приобретать жилье будет давить геополитическая нестабильность», — добавила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

ЦБ повысил прогноз по росту ипотеки в 2023 году
Совет директоров ЦБ повысил прогноз по росту ипотечного кредитования в России на 2023 год на величину до 12–16%. Ранее регулятор прогнозировал, что в 2023 году темпы роста ипотеки составят от 10% до 15%.

Спрос на новостройки поддержат застройщики
Несмотря на повышение ставок по ипотеке, спрос на жилищные кредиты в начале года сохранился. По данным аналитиков «Домклик», в январе 2022 года в Сбербанке было заключено 53 тыс. ипотечных сделок, что почти сопоставимо с январем 2022 года (-5%). «В январе мы видели повышение спроса на ипотеку, однако пока сложно сказать, связано это с изменениями в программах с господдержкой или с отложенным спросом. В целом считаем, что рынок будет чувствовать себя достаточно стабильно», — считают эксперты.
Значение ключевой ставки сейчас в первую очередь влияет на ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, где нет льготных программ. Тогда как на рынке новостроек главным фактором поддержания спроса являются льготные программы и субсидированная ипотека от застройщика. Покупатель новостроек смотрит на размер ежемесячного платежа. Исходя из этого застройщики моделируют различные программы субсидирования и вариативность ипотечных ставок.